Kategorie
Samowola budowlana

Samowola budowlana sprzed 20 laty

samowola budowlana
samowola budowlana

Samowola budowlana sprzed 20 laty. Dnia 19 września 2020 roku wejdą w życie uproszczone zasady legalizacji samowoli dla obiektów zrealizowanych przed co najmniej dwudziestu laty. Rozpoczęcie z urzędu postępowania nastąpi w sytuacji, gdy właściciel obiektu (zarządca) zgłosi się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Właściciel zobowiązany będzie do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych, w szczególności:

  • oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • ekspertyzy technicznej, czy obiekt nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, a także czy pozwala na bezpieczne użytkowanie;
  • geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego.

Nadzór budowlany określi w postanowieniu termin na złożenie tych dokumentów. Co ważne, ww termin nie może być krótszy niż 60 dni od dnia doręczenia postanowienia, na które będzie służyć zażalenie.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego po sprawdzeniu kompletności dokumentów legalizacyjnych i wyników ekspertyzy technicznej, wyda decyzję legalizacyjną pozwalającą legalnie korzystać z obiektu bez starania się o pozwolenie na użytkowanie.

Nowe przepisy nie przewidują opłaty legalizacyjnej, nie zobowiązują także obowiązku sprawdzenia, czy samowola narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co warte podkreślenia, abolicja nie obejmie nadmiernie rozbudowanych altan w rodzinnych ogrodach działkowych.

Samowola budowlana sprzed 20 laty ww.kpi.com.pl

Kategorie
Nowe przepisy w prawie budowlanym

Mapa do celów projektowych i kilka innych zmian w prawie budowlanym

nowe przepisy budowlane

Od 31 lipca obowiązują kolejne w tym roku zmiany w prawie budowlanym. Są one bardzo istotne, gdyż dotyczą mapy do celów projektowych , a także odpowiadają na pytanie czy mapa musi mieć klauzulę oraz czy można projekt zagospodarowania sporządzać na kopii mapy.

Nowe definicje – mapa do celów projektowych i geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza

Art. 3 zawierający wyjaśnienie niektórych pojęć wykorzystywanych w ustawie zostanie uzupełniony o dwie nowe definicje:

Mapa do celów projektowych – to mapa do celów projektowych w rozumieniu art. 2 pkt 7a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2020 r. poz. 276, 284 i 782).

Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza – to geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 7b ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Nowy przepis – obowiązki inwestora i kierownika budowy

W rozdziale 3 „Prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego” został dodany nowy przepis (art. 27a) wskazujący obowiązki inwestora i kierownika budowy związane z zapewnieniem wykonania czynności geodezyjnych podczas projektowania i budowy.

Wykonanie danych czynności geodezyjnych na potrzeby budownictwa w rozumieniu art. 2 pkt 2a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne w określonych przypadkach będzie zobowiązany zapewnić inwestor oraz kierownik budowy.

  • Inwestor – w zakresie opracowania mapy do celów projektowych na potrzeby wykonania projektu budowlanego;
  • Kierownik budowy, a jeżeli nie został ustanowiony – inwestor – w zakresie pozostałych czynności geodezyjnych wykonywanych w trakcie budowy obiektu budowlanego, w szczególności dotyczących wytyczenia obiektu budowlanego w terenie, wykonywania pomiarów kontrolnych oraz pomiarów przemieszczeń i odkształceń obiektu budowlanego.
Projekt zagospodarowania terenu na „nowej – starej mapie

31 lipca zostało wskazane, że projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta.

Przepis został, więc doprecyzowany przez określenie, że projekt zagospodarowania można sporządzać na kopii mapy i że ta kopia może być potwierdzana za zgodność z oryginałem przez projektanta. Co ważne, został ustanowiony również nowy przepis (art. 34b) wskazujący, że mapy do celów projektowych wykorzystywane w procesie budowlanym powinny być opatrzone:

  • klauzulą urzędową określoną w przepisach prawa geodezyjnego i kartograficznego stanowiącą potwierdzenie przyjęcia materiałów lub zbiorów danych, w oparciu o które mapy te zostały sporządzone, do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, bądź:
  • oświadczeniem wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.
Rozporządzenie

Art. 43 ust. 4 wskazuje, że to minister określa w drodze rozporządzenia rodzaje i zakres opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie zostanie uchylony.

Zakończenie budowy – załączniki

W art. 57 ust. 1 wskazującym dokumenty dołączane do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie został zmodyfikowany punkt 5. Zgodnie z nowym brzmieniem do ww. dokumentów należy załączyć:

  • dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę, o której mowa w art. 2 pkt 7b ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne,
  • informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii.
Stosowanie przepisów do 31 lipca 2020 roku

Przepisy stare – niezmienione będziemy stosować do spraw wszczętych i niezakończonych przed 31 lipca.

Przy czym przez wszczęcie sprawy należy rozumieć:

  • złożenie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej lub postanowienia;
  • wniesienie zgłoszenia albo zawiadomienia;
  • wszczęcie postępowania z urzędu przez organ nadzoru budowlanego;
  • rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych – w przypadku gdy do ich rozpoczęcia nie jest wymagane pozwolenie na budowę ani zgłoszenie wykonywania robót budowlanych.

Natomiast przez zakończenie sprawy należy rozumieć:

  • wydanie prawomocnej decyzji lub postanowienia organu;
  • niewniesienie w terminie sprzeciwu wobec zgłoszenia albo zawiadomienia;
  • zakończenie wykonywania robót budowlanych – w przypadku gdy do przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego nie jest wymagane pozwolenie na użytkowanie ani zawiadomienie o zakończeniu wykonywania robót budowlanych.

Kategorie
Odstąpienie od projektu budowlanego

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

W sytuacji odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, data odstąpienia musi zostać ustalona przez postępowanie przed nadzorem budowlanym, gdyż data wykonania robót budowlanych, które stanowią odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego wskazuje, jakie przepisy do likwidacji tej samowoli należy zastosować. 

ISTOTNE ODSTĘPSTO OD PROJEKTU

Przepis definiujący, czym jest istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego (art. 36 a ust. 5) zaczął obowiązywać w Prawie budowlanym od dnia 31 maja 2004 roku. Ustawodawca definiuje istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego w zakresie:

  1. projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;
  2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
  3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
  4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
  5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  6. wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia: a) budowy, o której mowa w art. 29 wyłączenie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub b) przebudowy, o której mowa w art. 29wyłączenie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę ust. 2 pkt 1b.

Co ważne, przed dniem 31 maja 2004 roku odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego nie było w żaden sposób zdefiniowane.

CO Z ODSTĘPSTWAMI OD PROJEKTU POWSTAŁYMI PRZED MAJEM 2004 ROKU?

Jeżeli odstępstwa od projektu powstały przed majem 2004 roku, definicji o istotnych odstępstwach obowiązującej na dzień dzisiejszy w Prawie budowlanym do takich robót nie można stosować.

Z tego powodu nadzór budowlany prowadzący postępowanie w zakresie robót wykonanych z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego przed 31 majem 2004 roku posiada znacznie wiekszą swobodę w uznaniu, czy określone roboty są odstępstwem. Co ważne, organ ma obowiązek brać pod uwagę jedynie przepisy z daty realizacji robót budowlanych, co oznacza, iż nadzór budowlany może uznać, że odstępstwo polegające na wybudowaniu obiektu mniejszego od projektowanego nie jest istotne.

Kategorie
Nowe przepisy w prawie budowlanym

Zmiany w Prawie budowlanym w 2020 roku

prawo budowlane

Istotne zmiany w prawie budowlanym wejdą w życie 19 września. Mają one uprościć, odformalizować oraz przyśpieszyć realizację inwestycji, a także zwiększyć ich liczbę, zapewniając jednocześnie bezpieczeństwo ich użytkowania.

Najważniejsze, wybrane zmiany wprowadzone w ustawie z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych  ustaw omawiamy poniżej.

Co ulegnie zmianie?

Nowelizacja ustawy – Prawo budowlane wprowadza wiele zmian w zakresie procesu inwestycyjnego, mające w założeniu uproszczenie procedur budowlanych, a w szczególności usunięcie nadmiernych obowiązków po stronie inwestora, a także doprecyzowanie regulacji budzących wątpliwości interpretacyjne. Nowelizacja ustawy zmienia ponad 50 przepisów samego prawa budowlanego oraz szereg innych ustaw. Najważniejsze obszary zmian dotyczą przede wszystkim:

  • granicznego 5-letniego terminu dla stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę,
  • liczby dokumentów na etapie składania wniosku o pozwolenie na budowę,
  • podział projektu budowlanego na trzy zasadnicze części,
  • zmianę w zakresie uzyskiwania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.
  • wzmocnienie bezpieczeństwa pożarowego w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części,
  • ustalenie, które z robót budowlanych wymagają dokonania zgłoszenia zamiast uzyskania pozwolenia na budowę, a które z nich nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia,
  • wprowadzenie łatwiejszej legalizacji „starych” samowoli budowlanych.

Najważniejsze zmiany z wyżej wymienionych to:

  • nowy sposób wyznaczania obszaru oddziaływania obiektu,
  • nowy zakres podziału projektu budowlanego,
  • nowe zasady udzielania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.
Obszar oddziaływania obiektu a ograniczenia w zabudowie

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza nową definicję obszaru oddziaływania obiektu, zgodnie z którą przez obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Oznacza to zasadniczą zmianę dla osób będących sąsiadami takiej nieruchomości, gdyż trudniej będzie się im stać stroną postępowania. Zważywszy na fakt, iż obszar oddziaływania obiektu stanowi podstawę ustalania stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, ustawodawcy uznali, iż pojęcie to musi być jednoznaczne. Według przepisów nowelizacji inne formy ograniczenia zagospodarowania terenu niż zabudowa (np.hałas, spaliny) wykraczają poza zakres przedmiotowy ustawy. Przedmiotowe ograniczenia odnoszą tylko i wyłącznie do możliwości zabudowy danej działki, bądź nieruchomości zarówno budynkami, jak również innymi obiektami budowlanymi. W związku z powyższym pod uwagę należy wziąć tylko przepisy związane z zabudową terenu, a więc przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Podział projektu budowlanego

Autorzy nowelizacji postrzegają zmiany w zakresie nowego podziału projektu budowlanego jako jedne z bardziej istotnych. Zakładają oni, iż projekt ma się składać z trzech zasadniczych części: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego, który ma zawierać m.in.: opis konstrukcji, charakterystykę energetyczną, a także w zależności od potrzeb wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechnicznych warunków posadowienia. Zmniejszona zostanie również liczba egzemplarzy projektu przedkładanych do organu z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę z dotychczasowych 4 do 3.

Legalizacja samowoli szybsza i tańsza

W myśl uproszczonej procedury organ nie będzie badał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według stanowiska ustawodawcy, jeśli powstanie samowoli nie zostało zgłoszone przez wiele lat do organu nadzoru budowlanego przez sąsiadów, należy uznać, iż lokalna społeczność akceptuje istnienie samowoli, samowole nie naruszają interesów osób trzecich, a także wpisują się w architekturę danej przestrzeni. Najważniejszy wymóg uproszczonego postępowania legalizacyjnego, który dotyczy starych samowoli budowlanych to przedłożenie w toku postępowania:

  • geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej,
  • oświadczenia o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • ekspertyzy technicznej.

Należy pamiętać, iż oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jeżeli chodzi o ekspertyzę techniczną – powinna ona zostać sporządzona przez osobę, która posiada odpowiednie uprawnienia budowlane. Osoba ta wskazuje, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzie także czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Co ważne, uproszczonego postępowania legislacyjnego nie będzie można wszcząć jedynie w stosunku do obiektów budowlanych, do których wydano decyzje o nakazie rozbiórki przed dniem wejścia w życie ustawy, natomiast legalizacja samowoli budowlanej według nowej procedury będzie możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.


Należy zwrócić również uwagę na istotny fakt, iż nowelizacja wprowadza nowe regulacje w zakresie całego postępowania przed organami nadzoru budowlanego. W ustawie wyodrębniony został nowy rozdział „Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy”, który wprowadza nowe brzmienie art. 48-53 pr. bud. regulujących całe postępowanie naprawcze i legalizacyjne.

Kategorie
Pozwolenie na budowę

Nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę – naruszenie prawa, a rażące naruszenie prawa

Nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę

Stwierdzenie nieważności ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z formalnych czynności nie należy do łatwych.  Przepisy prawa oczywiście taką sytuację przewidują, jednakże z praktycznego punktu widzenia musi dojść do rażącego naruszenia prawa, by ostateczną decyzja o pozwoleniu na budowę została cofnięta. 

GŁÓWNY INSPEKTORAT NADZORU BUDOWLANEGO O NIEWAŻNOŚCI DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ

W wielu sytuacjach GINB rozstrzyga sprawę dotyczącą wniosku o stwierdzenie nieważności zrealizowanej decyzji o pozwoleniu na budowę  obiektu już stojącego oraz użytkowanego, z powodu niezgodności wydania decyzji o pozwoleniu na budowę z wydaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy.

Najczęstsze niezgodności to: 

  1. zmniejszenie powierzchni biologicznie czynnej;
  2. skrócenie długości elewacji frontowej;  
  3. dopuszczenie zabudowy budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym z wbudowanym garażem oraz częścią usługowo-handlową z przeznaczeniem na usługi zamiast zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z garażem;  

Jednakże ww. niezgodności stanowią znikome naruszenia i nie można ich kwalifikować jako rażące naruszenie prawa dające podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. 

NIEWAŻNOŚĆ POZWOLENIA NA BUDOWĘ  W PRZYPADKU RAŻĄCYCH NARUSZEŃ 

GINB zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych stwierdził, iż aby mówić o rażącym naruszeniu prawa muszą zostać spełnione łącznie trzy przesłanki: 

  • oczywistość naruszenia prawa; 
  • charakter przepisu, który został naruszony; 
  • skutki gospodarcze jakie wywołuje wydana decyzja. 

Za rażące naruszenie prawa należy, więc uznać takie naruszenie prawa, w wyniku którego powstają skutki niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności.

Reasumując, przy kwalifikowaniu naruszeń prawa jako rażących chodzi nie o sam fakt zachowania się organu niezgodnie z normą prawną, lecz o skutki jakie wywoła decyzja wydana niezgodnie z prawem.  Dodatkowo o rażącym naruszeniu prawa można mówić jedynie wtedy, gdy stwierdzone naruszenie ma znacznie większą wagę niż stabilność ostatecznej decyzji administracyjnej.   

Kategorie
Dokumentacja

Geotechniczne warunki posadowienia obiektu i dokumentacja geologiczno-inżynierska

Prawo budowlane wskazuje, że projekt budowlany powinien zawierać – w zależności od potrzeb – wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. W przepisie jest mowa o tym, iż dołączamy je „w zależności od potrzeb”, nie są to więc dokumenty obowiązkowe. Prawo budowlane nie zawiera informacji kiedy dokumenty te są potrzebne, istnieją jednak inne przepisy, z których to wynika.

Kategoria geotechniczną obiektu budowlanego lub jego części ustalana jest przez projektanta konstrukcji obiektu na podstawie badań geotechnicznych gruntu. Projektant decyduje również, czy w przypadku określonej inwestycji badania geologiczne będą potrzebne. Jednakże nie ma on zupełnej dowolności w decydowaniu o tym, czy do danego projektu dołączyć dokumentację geologiczno-inżynierską oraz geotechniczne warunki posadowienia. Projektant w tej kwestii związany jest innymi przepisami prawa – rozporządzeniem w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych.

Rozporządzenie w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych określa sposób ich ustalenia oraz nakłada obowiązek opracowania opinii geotechnicznej. W przypadku obiektów budowlanych drugiej i trzeciej kategorii geotechnicznej dodatkowo opracowana musi zostać dokumentacja badań podłoża gruntowego i projekt geotechniczny. Nadto dla obiektów budowlanych trzeciej kategorii geotechnicznej oraz w złożonych warunkach gruntowych drugiej kategorii wykonuje się dodatkowo dokumentację geologiczno-inżynierską.